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火星来的愤青23 septembre 揭秘中国高房价：房地产泡沫如何产生(zz) 中国取消福利分房制度已整整十年，有人将这段时间称为中国地产的“黄金十年”。显然，这只是针对政府和地产商而言的，他们成为地产价格上涨的最大受益者。如果说作为商品的一种，房地产市场化本身并无可厚非的话，那么它所选取的路径或达成的方式，肯定出现了某种偏差。这种偏差的后果就是，对于大多城市居民来说，他们获得房子的过程变得越来越艰难。这显然有违一切市场化的初衷。
然而，虽然几乎所有人都承认，我们身处一个由不断膨胀的泡沫堆砌的市场，但却没有能知道这个泡沫何时破灭，甚至有人认为，这个世界上存在不会破灭的泡沫。这种心态让我们对房价走势的判断变得困难，也使我们在作出投资决策时变得犹豫不决。
实际上，如果我们相信市场有自我校正价格的机制，那么，我们就有理由相信，发生在中国房地产市场的价格泡沫不可能无休止的持续，无论需要付出多大代价，房价都必将走上重新寻找自己真正价值的道路。
2008年对于中国经济而言是个多事之秋，也许在多年以后，我们会发现这一年为此后很长一段时间埋下了伏笔。对房地产而言，也是如此。
双重逻辑下的房价博弈
房价只涨不跌的神话已经被打破，接下去的问题是，它会怎么跌、跌多久
如果没有2008年发生的这一切，很多人已经倾向于认为，价值规律无法在中国房地产市场起作用。因为在此之前，房价都以一种肆无忌惮的方式一路飙升，并且丝毫看不到减速的苗头。无论是老百姓的疾呼还是国家的宏观调控，都丝毫不能改变这样的趋势。所以，当2008年房价上升的势头戛然而止时，很多人还无法判断这意味着什么，因此也无从用它来指导自己的行动。
房价确实降了，这其实已不需要怀疑。这一点无论从统计数据还是开发商的言行中，都可以得到印证。至2008年5月，深圳新建商品住宅均价11014元/平方米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平房米相比，下跌了36%；上海平均成交价格从2008年6月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。虽然发改委和国家统计局的统计显示，今年1到7月份绝大多数城市的房价仍是上涨的，但在成交量大幅下降的情况下，这种增长的价值和势头都是值得怀疑的。
根据高华证券的调查，过去两年(2006 年和2007 年)的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%～29%；但今年以来截至5 月中旬大多数上市开发商(被认为是行业中处于领先地位)的房地产销售额和销售面积不到各自全年目标的20%。
弱市格局已尽显无疑。但尽管如此，很多人在作出购房选择之前仍表现得疑虑重重：如果房价持续下降，以现在的价格买房就有成为负资产者的危险；但如果现在不买，万一房价结束下跌重拾升势怎么办？
这样的疑虑并非没有道理。如果中国地产行业完全按照市场逻辑演进的话，那么一个可靠的经济学模型或者国外市场的经验，就能帮助我们解决预测未来的问题。但中国房地产市场的特殊性在于，它从诞生开始，就已被另一种非市场的逻辑所左右。这种逻辑如此强大，以至于市场看起来在某种程度上失灵了，我们可以称之为利益集团的逻辑。
这两种逻辑共同形成了中国房地产市场的价格，他们之间的博弈没有停止的迹象，而且随着房价的剧烈变动，双方的角力也正在升级。唯一可以肯定的事情是，中国房价将在这样的角力中寻求并获得一个相对的平衡。
高房价的秘密
在经过10年的高速增长之后，中国房地产市场被大多数人认为存在严重的泡沫。在国际上，有一个衡量是否存在房价泡沫的指标，即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。
对于发达国家而言，如果这个比例超过6就被视为存在泡沫，在发展中国家这个标准会宽泛一些，但超过10则意味着泡沫明显。台湾地区在房价高峰期的1989、1990 两年，房价收入比为10 左右，其中台北在12 上下，其后房价泡沫破灭。
但是在房价达到高峰的2007年，中国一线城市的房价收入比达到15左右，深圳甚至到了17，房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。
那么，房地产泡沫是如何生的？
我们首先可以从中国经济的发展中寻找答案。许多国家的发展历程都表明，房价的走势与一国经济增长呈现正相关。尤其是在房价中长期快速增长阶段，无一例外都处在国家经济高速增长的宏观背景下。这一点并不难理解，经济增长带动了各个行业的发展，增加了社会财富，刺激了需求，房价上涨是题中应有之意。尤其是在中国在1998年才将房地产推向市场，改革开放以来积累的购买力足以推动房价实现快速上涨。
这可以看作是中国房价的市场逻辑。如果中国房价仅以此逻辑演进，房价的涨势应该会随着经济的增长而逐步增长，变得温和而可控。但这种理想化的设计与中国作为一个有着强烈发展冲动的发展中国家的身份并不符合。
在改革开放之后，中国经济就像一列高速火车一样不断前进，这列火车一旦启动，就很难停下来，因为资金推动型的发展模式，决定必须不断地给这列火车增加燃料，使之不断向前，一旦因燃料难以为继而刹车，则这列火车很可能有颠覆的危险。
这个所谓的“燃料”就是资金，或者说是钱。但钱从哪里来？之前国家的财富积累并不足以提供维持这样的发展速度。这个难题在1998年房地产市场化之后迎韧而解。要发展房地产，需要两项最重要的资源，一是土地，二是资金。而中国的现实是，政府控制了土地和银行，也就是控制了房地产行业最重要的两项资源。
在此后的10年，类似的故事不断上演：各级政府拍卖土地，开发商从银行手中贷款买地，然后建房子卖给购房者，后者也从银行贷款购买这些的房子。政府通过卖地获得了发展需要的资金，开发商通过空手套白狼获得暴利，而这些成本则被转嫁给了购房者，他们获得了越来越高的房价。这种逻辑客观上推动了中国经济的快速发展，但同时也埋下了泡沫的祸根，通过土地这个根源，房产价格被有效地掌握，但不顾市场规律地无度挥霍这一资源，让价格离价值的轨道越来越远，泡沫也因此越积越多。
这就是中国房价的另一个逻辑。
必须玩下去的游戏
即使再坚强的泡沫，也有破灭的一天。这个逻辑的危险之处在于，一旦泡沫破灭，那么它所承载的发展模式也将随之崩溃，中国经济这列火车可能会因为脱离轨道而倾覆。这样的事情在日本、香港和台湾地区都曾经上演，现在中国大陆似乎也有重蹈覆辙的可能。
商业银行某种意义上说是中国最大的“房东”，大部分的房地产开发资金和消费者购房资金来自商业银行的贷款，至2007年12月末，中资商业银行房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为32.2%。中国人民银行在今年报告中表示，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产业捏着银行一半左右的信贷资产。有评论说，银行是把半篮子鸡蛋都放在房地产这个篮子里。
在4月11日举行的博鳌亚洲论坛上，对于今年偏紧的现金流问题，大地产商任志强表示，现金问题不会让地产商死掉，“要死也是银行先死。”很难相信这是任志强经过深思熟虑后的表达，因为这句对自己的盟友充满威胁意味的话，对一个生意人来说是很不理智的，不过，从另一个角度我们也可以看出，地产商与银行死死绑定后的有恃无恐。
这半篮子鸡蛋一旦出了问题，银行性命难保或许还是小事，更为严重的是；因为发展房地产而发行的货币将会突然失去了购买对象，随之而来的必然是极端严重的通货膨胀，而中国经济将因此而崩溃。
覆巢之下，焉有完卵。没有人愿意看到这样的局面发生。政府不希望经济崩溃，银行和地产商不希望破产，而购房者不希望成为负资产者，即使无房者也不想因为经济危机而变得生活艰难。
所以，严厉的宏观调控措施通过银行被传导到地产行业，而地产价格也“很配合地”得到遏制，因为每个参与者都知道，不管以什么样的逻辑决定这个市场，这都是一个需要玩下去的游戏。 22 juin 热真tm热啊，家里像个炉子似的，燥热不已。偏偏还得赖在显示器边，苦等欧洲杯。
前阵子经历了一些破事，用一哥们的话说，爱无能无所谓，只要不是x无能。
还得谢谢我们可爱的弦子同学，推荐了一些天涯的帖子，让我的8g心理得到极大的满足，hoho，8g永无极限。
晚上跑五道口溜达了一圈，回来的时候遇见一很牛x的车，没牌照，没尾灯，ms排气筒也没看见！！丫在一大群车中穿梭自如。雷得我在后面死死跟着。
博士同学请假带媳妇见父母去了，公司少了一个人才啊，心痛。据说回来要带土特产，口水横流。。。。
HOT 20 juin i am back万年更新一次。
前段时间征友后遗症，切身体会到人肉的KB，忒tm的可怕了。这辈子，老子打死也不去pie了。
最近同学聚会，见到MSE12的众多兄弟姐妹，还在园子里读书的他们变化不大，8g的生活，有滋有味。倒是工作的变化不少，啥了不说了，深造的同学们，加油加油，多paper，多拿offe！bless工作或即将工作的同学们钞票多多，升职多多。
上周万众瞩目的雄爷来北京赶婚宴，412三位老爷们难得的聚了一次！欢心鼓舞！远在美利坚的峰少，我们是多么的想念你。为了表达对你的思念，下次回国请您老记得把珍藏的硬盘带回亲爱的祖国。
nnd，油涨了，估计要当裤子开车了。昨晚上加油翻了半天口袋，不到50元，一脸幽怨的看着油哥哥，您看成不，我加40元。。。。。 上周末看了一场苏打绿的演唱会，真tm赞~~只是期待的小情歌现场版很一般。我爱上吴青峰了，咋办啊？？？那可是个无比妖娆的男人啊。
末了，庆祝一下公司开张，让钞票来的更猛烈些吧. 11 février 最近买的一些书1 生活的勇气－孔庆东
北大醉侠，现在北大当教授，笔下的文字诙谐幽默，嘻笑怒骂中又不乏温情，当年一部47楼207风靡中国，记得大学的时候看过，准备近期复习一下。 2 借我一生－余秋雨
余老师的作品一直很喜欢，很久没看他的书了，这次看到他的书一定要认真拜读一下。 3 相逢，拥抱－－张小娴
第一次看张的书，散文精选，一下买了两本。书的封面吸引了我，希望里面的文字更吸引我。 4 菊花与刀－Ruth Benedict(美)
一本关于日本文化的书，也许从外国人的眼里了解日本的民族文化才比较客观，理性吧 5 幻想天空下的城市花朵－吴成玮
一本青春小说，后现代大学的另类生活。 6 让灵魂跟上脚步－王石
又一个成功人士的旅行笔记。生命永远不要停下旅行的脚步。 7 小牲口－丁丁
85年mm的小说，孟导推荐的作品诶。 8 暖暖－蔡智恒
坯子蔡的最新大作，当年一部檞寄生让我看了又看。 9 珍藏 周杰伦
jay的相册，迫不及待的打开浏览，基本是jay耍酷的相片，里面好多大灌篮的镜头。无比期待五一的北京演唱会。 10 我的千岁寒－王朔 一个话题人物，长的就很彪焊啊. 1 janvier (zz) 07年终报告 终于可以安心写一份年终报告了。只是想用文字来回忆和回味这一年！然后彻底忘记。
一种生活需要一位适合过这种生活的人来过。不计较得失；不计较失去；不计较得到。
关于这一年，从头开始回味，很是困难，因为总是在忘记昨天。 北京，某住宅，自己用半年时间去尝试度过没有经济收入的日子。一天总是在球场——酒吧——下厨——学习——上网——睡觉中度过。当然，还有股市。 看了N本书；做了N道让朋友信服的佳肴；泡了N次同一个酒吧，期待并发生了N次O——N——S；连续睡了好多天，潜了好多趟水，投了好多个T—MAC式的球和象韦德式的突破。 熊市入市。菜鸟先是看了很多书；讨教了众多专家；听了数次理财课；然后认真研究了某些公司；根据自己的意见真正开户入市！因为我并不听信专家。专家是可以带来意见和看法，只是他们会给予你和他给予众股民一样的意见。菜鸟入市，就跟赌博一样，虽然你了解游戏规则，但你不能控制点数（除非你可以出老千）：我入市，只是玩玩，也好跟哥们或妹妹吹牛时，告诉他们我也俗，也跟风。沪指近4000点时，我选定及购买了两支股票，然后三天后，涨我再买五百股，跌我买一千股。接着十天不管不问，待6000点时，抛！一个字：蒙！结果赚了！ 然后，研究一支蓝筹股，到现在也不去网上看看行情如何。虽然老上网。据说08股市更火，但告别熊市......什么什么专业级别的了！
我无意去用生活似强奸这种字眼或词语；也无意用生活似轮奸这种字眼或词语；但，生活就象你与一妙曼女郎独处一室，待宽衣解带时，女郎变成老太了。 戏剧性，是的。待我将创业时，结束那只掏钱不进钱的日子时，一个疑似恶性肿瘤就把你的那美好规划击破成豆腐渣。 我远行贵州，那里山美水美，就是矿业很是发达。 我的爱情，降临在贵州，只是女孩在北京。我爱了，却用精神上的猥琐及强奸了那女孩，我深感罪恶感，也想说声：SORRY！ 就职于一家广告公司，月薪一千五百元提成及奖金另算，头戴创意总监的帽子。做的不错，为的只是公司附近有家不错的中医院，来治我这被北京专家级大夫所确诊的“恶性肿瘤”（其实就是鼻炎）。
很想写一份有意义的报告，只是我正在错误的时间写了一份错误的报告。06年底，当自己风光时，也想写这么一份，只是，待我提笔时，已是07年的第一分钟。 我的这一年，没有成功，没有失败。有的只是少许的遗憾，就象：当你参加一对无法生育的小两口婚礼时，向他们说上“早生贵子”的祝福！ 我的07，别了。 23 décembre merry christmas圣诞快到了，merry christmas。
周末加圣诞的大假，我们也跟着沾光，乐巅巅地给公司的小弟们放了四天长假。
昨天老板请大家吃饭，饭前的一番致词让我们又一次轻飘飘在云端，许久才缓过来。一顿晚饭随随便便就是一打把money甩出去，非常的cool，联想到传言中的4千万亏损，又联想到一句口头禅，心理才平衡了很多。
本来计划去广州骚扰daxiong的，因为公司的一些事又得无限期延迟了，wait for me。等偶有钱了整个小艇游到广州去。 10 novembre back重庆happy的玩转了几天，回到北京，公司一堆的事情，苦恼啊。
山城不错，美女多，环境好，生活压力小，等俺攒够了money就投奔重庆人民去。
期待12月的广州之行，daxiong你好好等我啊。
1 novembre 真心求助最近好多人给偶发信了。。
估计是收到那个什么鬼亚洲交友网站的邮件了，而且应该是不断得在发，不知道是怎么回事，拼命的再发，实在是忍无可忍了。。
各位兄弟姐妹千万别去啊！
哪位达人知道怎么搞定这个问题么？知道的援手啊，jx在这先拜谢了. 16 octobre 小情歌我想我很快乐
当有你的温热
脚边的空气转了
唱着我们心头的白鸽
我想我很适合
当一个歌颂者
青春在风中飘着
你知道就算大雨让这座城市颠倒
我会给你怀抱
受不了看见你背影来到
写下我度秒如年难捱的离骚
就算整个世界被寂寞绑票
我也不会奔跑
逃不了最后谁也都苍老
写下我时间和琴声交错的城堡
最后谁也都苍老 14 août 少年故事 所有的故事 从夏天开始
弹起梦中人 写在烟灰缸 什么是理想 什么是忧伤 都飞出窗外 随着风飘荡 是谁的青春期 如此的漫长 或许有委屈 或许还迷茫 这喧闹的歌声 唱不尽过往 直到喉咙沙哑 直到精疲力尽 梦 一样的画面 一样的情景 怎么都说不清 吹散 弥漫在空气 这是我们的电影 music＋lalala
不散的宴席 发生在昨天 只是一转眼 只是一瞬间 这孤单的回忆 从不是秘密 没有天荒地老 没有出人意料 梦 一样的画面 一样的情景 怎么都说不清 吹散 弥漫在空气 这是我们的电影 11 avril 拥抱的问号你我 平行的线 守望着一个梦 中途却醒来了 我发现心中的爱 少于歉咎 宁可被你伤了 不要你难过 你还在我的眼中 可是爱 不确定了 是不是我们都太习惯了 所以爱被悄悄 取代了 拥抱着 怎么还会寂寞 面对你爱我的动作 到不了我的心中 拥抱我 你难道不寂寞 我们之间除了熟悉 还缺了些甚么 拥抱后 空虚还缠着我 我怀疑每一对恋人 都能爱得很久 拥抱我 你难道不寂寞 我们之间除了熟悉 还缺了些甚么 当我们都沉默 9 avril 太阳和月亮 有一天太阳和月亮认识并恋爱啦,太阳常和月亮说：“你好美,你好亮！”月亮听了好高兴,好得意,月亮有一天想,我这么美，这么亮，我不能老和太阳在一起,二个人常常不在一起,他不够关心我,我要找一个天天可以陪我的,于是月亮和太阳提出分手,太阳没有反对,可他还是用他常温给予月亮光和热,月亮寻找着，而太阳时刻观注着月亮！ 其实月亮忘记了她再美,再亮,她的光和热多是太阳给的,一但离开了太阳，月亮的美和亮别人是看不到的！就算有人看到了月亮的美和亮，也没有那个人愿意象太阳那样给予月亮最适合的光和热，最无私的照耀着月亮，月亮慢慢发现，其实只有太阳是最适合她的，因为太阳一直用他的光和热宠着，抱着月亮！ 月亮明白了，月亮也懂了，其实最好的就在身边，那个默默给予她光和热的太阳，才最适合她，最值得她去爱的人！ 12 mars 转载一篇搞笑的爱情呼叫转移里的搞笑对白，很多都挺经典的。
爱情呼叫转移经典台词 暗示今年女性流行语 1．你不用跟我解释。 龚蓓荜在片中反复念叨的一句话。对于男人，你一定要认清他的真面目，但是有的时候对与他的所作所为你最好还是要睁一只眼，闭一只眼。“你不用跟我解释！”是对付男人的很聪明的一句话。 2．我不跟离了婚的男人结婚。 这是视原则为生命的陈小雨（范冰冰饰）对于婚姻的最大原则。这年头，不跟离了婚的男人结婚的女人少之又少了，因为这年头没有几个男人是没离过婚的。人们对于这句话都不那么认真，因为貌似它更像一句调侃。 3．我们结婚吧。 80后的一代对于一切事物都那么漫不经心，甚至是对待婚姻。在他们眼中，结婚也许仅仅相当于玩一个最新款的游戏，总有一天也会厌烦，婚姻似乎已经失去了最初的神圣和责任。 4．挑房子就跟挑男人一样。 对于聪明的女人来说，人生的两件大事就是挑一个好的男人和挑一套好的房子。更聪明的女人可以将这两件事等同起来，在挑房子的时候把房子当作男人来挑剔，而在挑男人的时候把男人当作房子来挑剔。当然这项任务实施起来相当困难，一不小心，人房两空。 5．天天催你结婚的男人要不是情圣，要不就是骗子。 一语道出了想结婚男人的真谛。越来越多的人懂得了围城，于是越来越多的人不再相信婚姻。情圣或者骗子都不是可以信赖的人，所以很多人面对结婚选择了逃避。这句话换作女人也许是天天催你结婚的女人要不是骗子，要不就是傻子。 6．高菲（秦海璐饰）的心理测试题：你被困一个失火的屋子里，你会选择什么样的逃生路线？1、门，2、窗户，3、后门，4、等消防队员救。 这是一道用来测试你的出轨指数的心理测试。当然无论你选哪一个都不会让高菲满意的，她自以为完全了解男人的想法。你选择了出轨指数低的1或2，她会觉得你虚伪；你选择了出轨指数高的3或4，她会认为你不安全。总之，对于这样的题，选择沉默是上上之策。 7．男人最拿手的就是跟女人说，我会负责任。可男人更拿手的是假装幼稚到根本不知道什。么叫做责任。 又是一句对于男人的批判言辞。有人会认为只是一句女权主义的论点，可是这句话细读起来似乎仍然满含了女人对于男人的腻爱之情，毕竟对于“我会负责任”这句话，没有多少人不会心动的，即使明知道这只是一句话而已。 8．高菲：你被困荒岛，漂来一条船，船上有个美女且只能容纳一人，你会：A、抢船走人；B、杀死美女，抢船走人，因为美女在荒岛上肯定死；C、留下美女，天天云雨，D、让美女走，你留下等死；你选几？ 徐朗：A。 高菲：你是禽兽。 徐朗：B。 高菲：你连禽兽都不如。 徐朗：C。 高菲：你比禽兽还禽兽。 徐朗：D。 高菲：你不但禽兽，还比禽兽笨。 这段颇具幽默感的对话，不仅仅是一个荒岛困境，更是一个男人的困境。面对这样咄咄逼人的女人，男人是处于绝对的被动的。有些女人没有人知道她在想什么，就像这位高菲女士，她永远都在揣摩中，对于任何人对缺乏信任感，于是面对她的男人才会一个个落荒而逃。所以以后，聪明的你对于男人这件事还是作装傻状比较好。 9．你对女人绝望没事，女人对你绝望才麻烦。 两个男人在讨论女人时发出的一句无奈的感慨。爱情中没有绝对的平等，女人似乎总是能顺理成章地成为你的“上司”。所以对于你的领导，对她绝望没什么事，而当她对你绝望了，你的命运就是被pass掉。 10．宁静：你现在是体育圈里的，还是娱乐圈里的？ 黄健翔：我现在是跨圈，正准备进军房地产圈。 自从黄健翔勇敢地“像个男人一样战斗”之后，他似乎就和娱乐八卦结下了不解之缘。“跨圈”的他在《呼叫》中的自我嘲讽，让大家都会心一笑，甚至他还顺便讽刺了一下 近来的房地产热。无论他的自我嘲讽，还是他的嘲讽他人，都让我们看到了他真的像个男人一样在战斗了 最喜欢的一句：我不是个随便的人，我随便起来不是个人 贴下出处：http://hi.baidu.com/vs52/blog/item/2de84efb65ba7a64024f565b.html |
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